Kiedy mieszkanie przestaje być domem, a staje się lokatą kapitału, dzieje się rzecz absurdalna: mieszkań przybywa, a ludzie wciąż nie mają gdzie mieszkać — bo część zasobu stoi pusta albo trafia na krótkoterminowy najem dla turystów. Deklaracja programowa stawia diagnozę bez ogródek: setki tysięcy mieszkań stoją puste, a rynek jest „ustawiony pod deweloperów i rentierów" (deklaracja programowa, „Prawo do mieszkania"). Odpowiedzią jest przestawienie zachęt podatkowych tak, żeby trzymanie pustego mieszkania na spekulację przestało się opłacać. Narzędzia są cztery: podatek antyspekulacyjny od trzeciego mieszkania, opodatkowanie pustostanów i banków gruntów, regulacja najmu krótkoterminowego i koniec wyprowadzania publicznych pieniędzy do banków i deweloperów pod pozorem dopłat do kredytów — a spina je piąte: publiczny rejestr mieszkaniowy. Do każdego z tych narzędzi prowadzi osobny tekst z tego huba.
Mieszkanie kupione „na lokatę" nie musi być wynajęte, żeby zarabiać — wystarczy, że drożeje. Przy rosnących cenach najtańszą i najbezpieczniejszą strategią bywa trzymać je puste — właściciel oszczędza sobie wtedy lokatora, ryzyka sporu i zużycia mieszkania, a wycena i tak rośnie sama. Skala pustostanów w polskich zasobach mieszkaniowych jest liczona w setkach tysięcy lokali (GUS — NSP 2021, zasoby mieszkaniowe) — to mieszkania wyjęte z rynku najmu w czasie, gdy młode pokolenie nie ma gdzie mieszkać. Dopóki puste mieszkanie jest tańsze w utrzymaniu niż wynajęte, żaden apel do właścicieli tego nie zmieni; zmienić to może tylko rachunek, w którym pustostan zaczyna kosztować.
Mechanizm napędza się sam. Im więcej kapitału wchodzi na rynek mieszkaniowy w poszukiwaniu bezpiecznej lokaty, tym szybciej rosną ceny; im szybciej rosną ceny, tym bardziej opłaca się kupować mieszkania nie po to, żeby w nich mieszkać. Inwestor z gotówką w ręku bez trudu przebija rodzinę zależną od zdolności kredytowej, a kupując mieszkanie na lokatę, nie musi się nikomu tłumaczyć z celu zakupu. Efektem jest rynek, na którym mieszkań formalnie przybywa, a dostępność dla przeciętnego gospodarstwa domowego spada. Podatki antyspekulacyjne mają rozerwać to sprzężenie po stronie zachęt: przesunąć rachunek tak, żeby mieszkanie znów opłacało się przede wszystkim zamieszkać albo wynająć na stałe.
Podatek celowo trafia w co innego niż zwykłego właściciela: rodzina z jednym czy dwoma mieszkaniami płaci zero, a danina rośnie dopiero przy zasobie skupowanym hurtowo pod zysk z samego wzrostu wartości. Razem przekuło ten postulat w gotowy projekt ustawy, przedstawiony w Sejmie 5 listopada 2025 r. (Koło Razem nie miało samodzielnie podpisów wymaganych do złożenia druku, więc projektowi towarzyszył apel o współpodpisanie), z progresją zależną od liczby mieszkań i ich wartości:
| Liczba mieszkań | Stawka roczna (od wartości) |
|---|---|
| 1–2 | 0% — zwolnione |
| 3–5 | 1% |
| 6–8 | 2% |
| 9 i więcej | 3% |
Jak dokładnie liczy się tę daninę i dlaczego zaczyna dopiero od trzeciego mieszkania, rozpisujemy w tekście ustawa antyspekulacyjna Razem, a sam mechanizm podatku od nieruchomości trzymanych pod spekulację — w tekście podatek od trzeciego mieszkania i od pustostanów. Ten sam postulat, widziany od strony całego systemu podatkowego, opisuje siostrzany serwis gospodarczy: Podatek od trzeciego mieszkania.
Skoro puste mieszkanie potrafi zarabiać samym wzrostem wyceny, pustostan przestaje być zaniedbaniem, a staje się strategią. Dlatego Razem chce opodatkować pustostany inwestycyjne, banki gruntów i nieużytki trzymane na cele spekulacyjne — zasoby, które, jak ujmuje to program, „powinny służyć realizacji celów mieszkaniowych", a nie czekać na wzrost wyceny. Danina od pustostanu odwraca rachunek: mieszkanie zaczyna się opłacać wynająć albo sprzedać, zamiast trzymać zamknięte.
To samo dotyczy gruntów. Bank gruntów to działki skupowane i „mrożone" w oczekiwaniu na wyższą cenę — wyjęte z rynku budowlanego dokładnie tam, gdzie mieszkań brakuje najbardziej, bo w rosnących miastach. Trzymanie ziemi bez zabudowy jest opłacalne z tego samego powodu co trzymanie pustego mieszkania: wartość rośnie sama, a właściciel nie ponosi kosztu bezczynności. Podatek od nieużytków spekulacyjnych ten koszt wprowadza — grunt albo idzie pod zabudowę, albo zaczyna kosztować właściciela tyle, że przestaje być wygodną lokatą. Kluczowe jest tu rozróżnienie na intencję: danina celuje w zasoby trzymane pod zysk z wyceny, nie w rodzinną działkę czy jedno mieszkanie na wynajem.
Osobnym kanałem wyjmowania mieszkań z rynku długoterminowego jest hurtowy najem krótkoterminowy — całe kamienice zamieniane w faktyczne hotele dla turystów, poza jakąkolwiek regulacją. Razem chce go uregulować: wprowadzić definicje prawne, system licencyjny i kompetencje regulacyjne dla samorządów, wspólnot i spółdzielni, tak żeby gmina mogła realnie decydować, ile lokali w danym miejscu wypada z długoterminowego najmu. Jak taki system licencyjny działa i gdzie już go wprowadzono, rozpisujemy w tekście regulacja najmu krótkoterminowego.
Publiczne pieniądze bywają częścią problemu, nie rozwiązania. Dopłaty do kredytów i ulgi kredytowe podnoszą zdolność nabywczą kupujących, ale przy sztywnej w krótkim okresie podaży mieszkań podbijają przede wszystkim ceny — dodatkowa złotówka dopłaty w dużej części ląduje w wyższej cenie ofertowej, czyli w kieszeni sprzedającego, nie w oszczędności kupującego. Dlaczego wsparcie popytu kończy się wzrostem cen, a nie liczby dostępnych mieszkań, tłumaczymy w tekście dopłaty do kredytów pompują ceny.
Osobnym kanałem są przywileje dla funduszy typu REIT — podmiotów skupujących mieszkania hurtowo pod wynajem, których uprzywilejowanie podatkowe zamienia mieszkania w klasę aktywów, po którą fundusz sięga przed zwykłym nabywcą. Razem chce powstrzymać wyprowadzanie środków z budżetu obiema drogami i skierować je tam, gdzie realnie przybywa mieszkań: w budowę publicznego zasobu. Kto stoi po drugiej stronie kolejki po mieszkanie i na czym polega przewaga inwestora instytucjonalnego, rozpisujemy w tekście fundusze i REIT-y kontra pierwszy klucz.
Żeby walczyć ze spekulacją, trzeba ją najpierw zobaczyć — a dziś dane o cenach, pustostanach i właścicielach są rozproszone i w dużej części niejawne. Dlatego Razem łączy podatki z publicznym rejestrem mieszkaniowym: jawnymi cenami transakcyjnymi, kosztami najmu i danymi z ksiąg wieczystych, w którym każdy sprawdzi, ile realnie kosztuje mieszkanie. Rejestr jest infrastrukturą pod resztę pakietu — bez niego ani podatek od wartości, ani limit podwyżek nie mają wiarygodnego punktu odniesienia. Jak miałby wyglądać i co dałby lokatorowi, rozpisujemy w tekście publiczny rejestr mieszkaniowy.
Wprowadzimy rozwiązania, które zniechęcą do spekulacji na nieruchomościach, takie jak podatek antyspekulacyjny od trzeciego mieszkania, uwzględniający wartość nieruchomości. Opodatkujemy pustostany inwestycyjne, banki gruntów oraz nieużytki trzymane na cele spekulacyjne.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl
Środki i przestrzeń odzyskane od spekulacji mają wrócić do ludzi jako tani najem. Dokąd trafiają — opisuje sąsiedni hub: 1% PKB na mieszkania na wynajem.
O pierwsze mieszkanie rodzina konkuruje dziś także z funduszem kupującym całe piętra za gotówkę. Razem chce powstrzymać podatkowe przywileje dla funduszy typu REIT, którymi kapitał hurtowo skupuje lokale i wyprowadza zyski do banków i deweloperów.
Razem przedstawiło w Sejmie gotowy projekt ustawy: progresywny podatek od trzeciego i kolejnych mieszkań, stawki 1%, 2% i 3% wartości. Pierwsze dwa mieszkania zwolnione, samorządy i TBS-y poza podatkiem.
Na rynku wtórnym w Warszawie ceny ofertowe z portali bywają o ok. 2 tys. zł/m² wyższe od tego, co kupujący faktycznie płacą u notariusza. Razem proponuje publiczny rejestr mieszkaniowy: jawne ceny transakcyjne, koszty najmu i dane z ksiąg wieczystych — dostępne dla każdego.
Bezpieczny Kredyt 2% dosypał na rynek 37,8 mld zł kredytów w kilka miesięcy — i ceny nowych mieszkań w Warszawie skoczyły o 21,6% rok do roku. Razem chce zakończyć dopłaty do popytu i przekierować publiczne pieniądze na budowę mieszkań: 1% PKB rocznie.
Hurtowy najem krótkoterminowy wyjmuje mieszkania z rynku długoterminowego i podbija czynsze w centrach miast. Razem chce uregulować ten rynek: definicje prawne, system licencyjny i realne kompetencje dla samorządów, wspólnot i spółdzielni.
Część mieszkań w Polsce stoi pusta jako lokata kapitału, a nie dom. Razem chce przestawić zachęty: podatek antyspekulacyjny od trzeciego mieszkania i opodatkowanie pustostanów oraz banków gruntów.
