Kto wykupuje polskie mieszkania: fundusze i REIT-y kontra pierwszy klucz

Sun, 19 Jul 2026 09:00:00 +0200

Kiedy rodzina licząca na pierwsze mieszkanie przegrywa licytację o lokal, wygrywa ją dziś coraz częściej fundusz — kupujący całe piętra za gotówkę, pod wynajem, bez potrzeby brania kredytu. Program Razem bierze na cel sam ten mechanizm: podatkowe przywileje dla funduszy typu REIT, dzięki którym mieszkanie opłaca się traktować jak klasę aktywów. Postulat pozostawia samo inwestowanie w nieruchomości nietknięte; kwestionuje wyłącznie sytuację, w której państwo takie inwestowanie premiuje kosztem ludzi kupujących mieszkanie do zamieszkania.

Kto stoi po drugiej stronie kolejki po mieszkanie?

Rynek mieszkaniowy przez lata opisywano jako grę między deweloperem a rodziną. Doszedł trzeci gracz: inwestor instytucjonalny — fundusz, który skupuje mieszkania hurtowo, żeby zarabiać na najmie i wzroście wartości. Za granicą taki model najmu instytucjonalnego (PRS, private rented sector) obrósł osobną klasą finansową; w Polsce dopiero się rozpycha, ale kierunek jest ten sam: kapitał, który konkuruje o ten sam lokal co gospodarstwo domowe, tyle że dysponuje gotówką i cierpliwością, jakich kredytobiorca nie ma.

Skala publicznej przeciwwagi jest przy tym znikoma — budownictwo komunalne i społeczne to dziś margines nowych mieszkań oddawanych do użytku (GUS — Budownictwo mieszkaniowe 2024). Gdy zabraknie taniego zasobu publicznego, cała podaż przechodzi przez rynek, na którym fundusz startuje z lepszej pozycji niż rodzina.

Co to jest REIT i dlaczego program go wymienia?

REIT (Real Estate Investment Trust) to spółka lub fundusz, który zbiera kapitał od inwestorów i lokuje go w nieruchomości na wynajem, a w zamian za wypłacanie zysków udziałowcom korzysta z preferencji podatkowej — zwykle ze zwolnienia z podatku dochodowego na poziomie samej spółki. Ten przywilej obniża koszt kapitału inwestora instytucjonalnego i daje mu przewagę nad zwykłym nabywcą, który żadnej takiej ulgi nie ma. Deklaracja programowa wymienia ten kanał wprost, wśród sposobów wyprowadzania publicznego pieniądza:

Powstrzymamy próby wyprowadzania środków z budżetu państwa do banków i deweloperów, realizowane pod pozorem dopłat do kredytów, ulg kredytowych czy przywilejów dla funduszy w ramach inwestycji typu REIT.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl

Postulat celuje więc w fiskalne uprzywilejowanie kapitału, pozostawiając samo prawo do inwestowania nienaruszone; jego celem jest wyrównanie warunków, na jakich fundusz i gospodarstwo domowe sięgają po ten sam lokal.

Jak fundusz konkuruje z rodziną o pierwsze mieszkanie?

Przewaga inwestora instytucjonalnego bierze się z trzech rzeczy naraz, których pojedyncze gospodarstwo nie ma:

Fundusz / REIT	Rodzina na pierwsze mieszkanie
Kupuje za gotówkę, często całe pakiety lokali	Zależna od zdolności kredytowej i wkładu własnego
Preferencja podatkowa obniża koszt kapitału	Płaci pełne podatki i koszty transakcyjne
Horyzont wieloletni — zarabia też na samym wzroście wartości	Potrzebuje mieszkania teraz, do zamieszkania

Efekt jest taki, że dopłaty i ulgi rozgrzewające popyt trafiają w rynek, na którym silniejszy gracz i tak wygrywa — a publiczny pieniądz zamiast obniżać ceny, podbija je i osiada w zyskach banków oraz deweloperów. Tę samą machinę od strony kredytów i dopłat rozkładamy w tekście dopłaty do kredytów pompują ceny.

Czego dokładnie chce Razem?

Odpowiedź ma dwie warstwy. Po stronie zachęt — niedopuszczenie do podatkowych przywilejów dla funduszy typu REIT i zamknięcie innych kanałów wyprowadzania środków z budżetu do banków i deweloperów. Po stronie podaży — skierowanie tych samych pieniędzy tam, gdzie realnie przybywa dostępnych mieszkań: w publiczny zasób na wynajem budowany za 1% PKB, opisany w tekście 1% PKB na mieszkania na wynajem. Uzupełnia to podatek, który sięga po sam zgromadzony zapas mieszkań trzymanych pod lokatę: podatek od trzeciego mieszkania i od pustostanów.

Obie warstwy muszą działać naraz. Dopóki mieszkanie pozostaje uprzywilejowaną lokatą kapitału, każde nowo zbudowane lokum jest natychmiast wchłaniane przez popyt inwestycyjny, a program budowy nigdy nie nadgoni cen. Dopiero zdjęcie z rynku premii dla kapitału sprawia, że publiczne pieniądze wydane na budowę realnie powiększają dostępny zasób, zamiast zasilać wyścig o te same mieszkania.

Co proponuje Razem

Niedopuszczenie do podatkowych przywilejów dla funduszy typu REIT skupujących mieszkania na wynajem.
Powstrzymanie wyprowadzania środków z budżetu do banków i deweloperów przez dopłaty do kredytów i ulgi kredytowe.
Skierowanie publicznych pieniędzy w budowę zasobu na wynajem zamiast w rozgrzewanie popytu.
Uzupełnienie o podatek antyspekulacyjny od hurtowego zasobu mieszkań trzymanych pod lokatę.

Podatek antyspekulacyjny w gotowej formie projektu ustawy opisujemy osobno: ustawa antyspekulacyjna Razem.