Publiczny pośrednik najmu: pewny czynsz dla właściciela, stabilny dach dla lokatora

Fri, 03 Jul 2026 08:40:00 +0200

Na polskim rynku najmu wszyscy się boją. Właściciel boi się lokatora, który przestanie płacić i którego latami nie da się wyprowadzić. Lokator boi się umowy na rok, podwyżki bez uprzedzenia i właściciela, który „akurat sprzedaje". A między nimi stoi pośrednik, który za skojarzenie obu stron potrafi wziąć równowartość miesięcznego czynszu — i zniknąć, zanim pojawi się pierwszy problem. Efekt tej zbiorowej nieufności widać w statystykach: mieszkania stoją puste, choć ludzie szukają dachu nad głową. Razem proponuje, żeby w tę lukę weszła instytucja publiczna — pośrednik najmu, który bierze na siebie ryzyko zamiast prowizji.

Pustostany: zasób, który mamy i marnujemy

Skalę problemu dobrze pokazuje kontrola NIK w Warszawie. Na koniec 2022 r. w stołecznym zasobie komunalnym, liczącym 81,2 tys. lokali, stało 9,6 tys. pustostanów — blisko 12% całego zasobu — z czego tylko 2,8 tys. nadawało się do zamieszkania. Zarazem ta sama kontrola pokazuje, że remonty działają: od 2020 r. do I kwartału 2023 r. miasto wydało na remonty i modernizacje ponad 216 mln zł, przywracając do użytku 4629 pustych lokali i 39 wyłączonych z eksploatacji budynków (NIK, kontrola gospodarowania pustostanami w Warszawie).

Do tego dochodzi zasób prywatny: mieszkania odziedziczone, kupione „na później", wycofane z najmu po złych doświadczeniach. Właściciel, który raz trafił na niepłacącego lokatora albo nie ma siły na remont, często wybiera najprostszą strategię — zamyka drzwi na klucz i czeka.

Koszty pośrednictwa na rynku komercyjnym to dane poglądowe (brak urzędowych statystyk prowizji): przy najmie biura pośrednictwa pobierają zwykle równowartość od połowy do pełnego miesięcznego czynszu, nierzadko od obu stron transakcji, a przy sprzedaży mieszkania — typowo 2–3% ceny plus VAT.

Mechanizm już przetestowany: społeczne agencje najmu

Instytucja, która rozbraja tę nieufność, w polskim prawie już istnieje. Ustawa z 28 maja 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 1243) wprowadziła społeczne agencje najmu (SAN): podmioty, które dzierżawią mieszkania od prywatnych właścicieli i podnajmują je osobom wskazanym przez gminę. Umowa jest prosta — właściciel dostaje gwarancję terminowego czynsza co miesiąc, niezależnie od tego, czy lokal jest akurat wynajęty, oraz pewność, że mieszkanie wróci do niego w dobrym stanie. W zamian godzi się na stawkę niższą od rynkowej, dzięki czemu agencja może zaoferować lokatorowi czynsz, który da się udźwignąć (gov.pl — społeczne agencje najmu).

Każda strona coś zyskuje: właściciel przewidywalny dochód bez ryzyka, lokator stabilny najem długoterminowy, a miasto — mieszkania, które wracają na rynek zamiast niszczeć. Sęk w tym, że skala jest wciąż symboliczna: pierwsze SAN-y ruszyły dopiero w 2023 r. i działają w pojedynczych gminach (Habitat for Humanity Poland), podczas gdy rynek najmu to setki tysięcy mieszkań i miliony lokatorów.

Uczciwie trzeba rozdzielić dwie rzeczy: SAN-y to obowiązujące ramy ustawowe, wprowadzone przez poprzednie rządy, a postulatem Razem jest rozwinięcie publicznych pośredników najmu w każdym regionie — tak, by przestały być ciekawostką dla kilku gmin, a stały się realną alternatywą dla każdego właściciela i lokatora w kraju.

Co proponuje Razem

W każdym regionie rozwiniemy działanie publicznych pośredników najmu, oferujących m.in. długoterminowy najem, przeprowadzających remonty pustostanów i gwarantujących wypłacalność czynszów. Uruchomimy system publicznych bezprowizyjnych pośredników sprzedaży mieszkań.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl

Publiczni pośrednicy najmu w każdym regionie — dostępni niezależnie od tego, czy gmina akurat ma chęć i kadry, by prowadzić własną agencję.
Długoterminowy najem — umowy, przy których lokator może planować życie dalej niż do końca roku akademickiego.
Remonty pustostanów — pośrednik doprowadza zaniedbany lokal do stanu używalności i wprowadza go z powrotem na rynek.
Gwarancja wypłacalności czynszów — właściciel dostaje pieniądze co miesiąc, a ryzyko przestoju czy zaległości bierze na siebie instytucja publiczna.
Publiczni, bezprowizyjni pośrednicy sprzedaży mieszkań — bezpieczna transakcja bez oddawania kilku procent wartości mieszkania za samo skojarzenie stron.

Publiczny pośrednik to marchewka; kijem jest podatkowe zniechęcenie do trzymania mieszkań pustych na spekulację. Dopiero razem tworzą spójny system, w którym pustostan przestaje być opłacalny, a wynajęcie mieszkania — ryzykowne. O kiju piszemy tu: Podatek od trzeciego mieszkania i od pustostanów.

Pośrednik zagospodaruje istniejący zasób, ale nowych mieszkań sam nie wybuduje. Skąd mają się wziąć — wyjaśniamy w tekście o publicznym budownictwie: Mieszkanie prawem, nie towarem — 1% PKB na mieszkania.

Stabilny, długoterminowy najem to zresztą więcej niż dach nad głową — to również spokojniejsza głowa. O tym, dlaczego dostępna pomoc psychologiczna nie może być dobrem luksusowym, piszą autorzy serwisu o zdrowiu: Zdrowie psychiczne bez kolejki i bez karty kredytowej.

Posrednicy-Najmu | Razem dla tanich mieszkań

Publiczny pośrednik najmu: pewny czynsz dla właściciela, stabilny dach dla lokatora

Pustostany: zasób, który mamy i marnujemy

Mechanizm już przetestowany: społeczne agencje najmu

Co proponuje Razem

Źródła i dalsza lektura