Deweloperzy | Razem dla tanich mieszkań

Patodeweloperka: 12 metrów z aneksem, formalnie „lokal usługowy”. Razem chce definicji, które zamkną furtki

Fri, 03 Jul 2026 09:00:00 +0200

Dwanaście metrów kwadratowych z aneksem kuchennym i łazienką, w ogłoszeniu „apartament inwestycyjny", w akcie notarialnym — lokal usługowy. Pokój, którego jedyne okno wychodzi na ścianę sąsiedniego bloku kilka metrów dalej. „Podwórko" będące betonową płytą nad halą garażową, na której latem nie da się usiedzieć. Każdy z tych przypadków jest zgodny z przepisami — i właśnie to jest problem. Patodeweloperka żyje z luk w prawie: tam, gdzie brakuje definicji, każdy standard można obejść.

25 m² na papierze, 12 m² w rzeczywistości

Formalny standard istnieje od dawna. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, przesądza w § 94, że mieszkanie ma mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Tyle że ten przepis dotyczy wyłącznie mieszkań. Wystarczyło nazwać to samo pomieszczenie lokalem usługowym, dla którego przez lata żadne minimum powierzchni nie obowiązywało — i można było legalnie sprzedawać „lokale inwestycyjne" o powierzchni kilkunastu metrów, z kuchnią i prysznicem, w budynkach stawianych po kilkaset takich klitek. Analitycy Biura Analiz Sejmowych opisali ten mechanizm wprost: mikrolokale funkcjonują jak mieszkania, choć prawnie mieszkaniami nie są — a ich mieszkańców nie chroni żaden standard nasłonecznienia, wentylacji czy metrażu.

Rynek konsekwentnie schodzi z metrażem w dół. Według GUS przeciętne mieszkanie oddane do użytku w 2024 r. miało 89,1 m², ale w budownictwie wielorodzinnym — tym, które kupuje się w miastach — już tylko 51,5 m².

Skala samych mikrolokali „usługowych" jest trudna do policzenia właśnie dlatego, że nie figurują w statystykach jako mieszkania — szacunki branżowe i opisy inwestycji (np. budynki ze 129 mikrolokalami po 16–30 m²) pochodzą z doniesień medialnych i raportów rynkowych, to dane poglądowe.

Dlaczego ta luka się opłaca

Ekonomia jest bezwzględna: cena za metr kwadratowy rośnie, im mniejszy lokal. Skoro nabywców stać na coraz mniej metrów, najbardziej dochodowe jest cięcie budynku na jak najdrobniejsze kawałki — a jedyną barierą było owo 25 m² z rozporządzenia. Obejście barier tkwiących w rozporządzeniu okazało się proste, bo ustawy nie definiują precyzyjnie, czym jest mieszkanie, a czym lokal użytkowy pełniący funkcję mieszkalną. Deweloper sprzedaje więc „lokal inwestycyjny pod wynajem", notariusz podpisuje, nadzór budowlany nie ma podstaw do interwencji. Koszty tej kreatywności ponosi ktoś, kto w 12 metrach po prostu mieszka.

Co zmienił rząd — i które furtki zostały

Od 1 sierpnia 2024 r. obowiązuje nowelizacja warunków technicznych (Dz.U. 2023 poz. 2442), opisywana jako pakiet przepisów antypatodeweloperskich — to działanie rządu, nie postulat Razem. Nowe zasady: lokal użytkowy w nowym budynku również musi mieć co najmniej 25 m², blok powyżej czterech kondygnacji musi stać co najmniej 5 m od granicy działki, doszły wymogi dla placów zabaw i terenów biologicznie czynnych.

Kierunek dobry, ale w przepisach zostały szczeliny:

Wyjątek dla parteru — lokal użytkowy mniejszy niż 25 m² nadal jest legalny na pierwszej lub drugiej kondygnacji, jeśli ma wejście bezpośrednio z zewnątrz.
Stare wnioski, stare zasady — wejście w życie przesunięto z 1 kwietnia na 1 sierpnia 2024 r., a inwestycje, dla których wnioski złożono przed tą datą, realizowane są według dawnych przepisów — substandardowe projekty będą więc oddawane jeszcze latami.
Wszystko w rozporządzeniu — kluczowe pojęcia wciąż nie mają definicji ustawowych, a rozporządzenie kolejny minister może zliberalizować jednym podpisem. Dopóki prawo nie mówi jasno, czym jest mieszkanie, znajdzie się prawnik, który wymyśli, jak nim nie być.

Co proponuje Razem

Skończymy z patodeweloperką. Wzmocnimy regulacje, aby wyeliminować możliwość realizacji substandardowych mieszkań. Wprowadzimy odpowiednie definicje prawne, których brak umożliwia deweloperom obchodzenie przepisów.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl

Twarde definicje prawne — koniec z sytuacją, w której o tym, czy klitka jest mieszkaniem, decyduje nazwa w akcie notarialnym.
Wzmocnione regulacje eliminujące możliwość budowy substandardowych mieszkań — zamknięte furtki zamiast gonienia kolejnych obejść.
W parze idzie punkt o ładzie przestrzennym z tego samego rozdziału programu: obowiązkowe standardy urbanistyczne dla wszystkich inwestycji — żeby razem z metrażem pilnować także tego, co między budynkami.

Standard mieszkania i standard umowy to dwa filary tej samej ochrony: pierwszy gwarantuje, że lokal nadaje się do życia, drugi — że da się w nim mieszkać bez strachu o podwyżkę z dnia na dzień. O tym drugim piszemy tu: Uczciwa umowa najmu: jasne zasady, kaucja i limit podwyżek.

Wzorzec standardu najlepiej ustanawia budownictwo publiczne — dobrze zaplanowane, zielone osiedla z pełną infrastrukturą społeczną, budowane za 1% PKB rocznie: Mieszkanie prawem, nie towarem — 1% PKB na mieszkania.

Ekonomia cięcia metrażu ma jeszcze drugie dno: im mniejszy lokal, tym wyższa cena za metr — i tym łatwiej sprzedać go nie mieszkańcowi, lecz inwestorowi. Jak opodatkować traktowanie mieszkań jak lokaty kapitału, piszemy w siostrzanym serwisie: Podatek od trzeciego mieszkania — koniec „betonowego złota”.

Źródła i dalsza lektura

Dopłaty do kredytów pompują ceny mieszkań. Publiczne pieniądze lądują u banków i deweloperów

Fri, 03 Jul 2026 08:00:00 +0200

Od lat kolejne rządy powtarzają ten sam ruch: zamiast budować mieszkania, dopłacają do kredytów na ich zakup. „Rodzina na swoim", „Mieszkanie dla młodych", wreszcie Bezpieczny Kredyt 2% — a po nim projekty „kredytu 0%". Za każdym razem efekt jest podobny: ceny rosną, a publiczne pieniądze przez kieszeń kredytobiorcy przepływają do banków i deweloperów. Bezpieczny Kredyt 2% pokazał to w warunkach niemal laboratoryjnych — i właśnie dlatego warto mu się przyjrzeć, zanim ktoś znowu zaproponuje „pomoc" w tej formie.

Eksperyment za 37,8 mld zł

Program wystartował w lipcu 2023 r. i wygasł już na początku stycznia 2024 r., bo pieniądze skończyły się szybciej, niż planowano. W tym czasie banki zawarły ok. 93,1 tys. umów kredytowych na łączną kwotę 37,8 mld zł (dane BGK za podsumowaniem RynekPierwotny.pl). NBP odnotował, że wartość nowych kredytów mieszkaniowych w czwartym kwartale 2023 r. sięgnęła 25 mld zł — około trzykrotnie więcej niż rok wcześniej (raport NBP za IV kw. 2023, omówienie: Forsal).

Co się w tym czasie stało z cenami? W raporcie rocznym o rynku nieruchomości za 2023 r. NBP wprost wiąże wzrost cen mieszkań z popytem podbitym przez program przy wolno rosnącej podaży. A rok po starcie programu, w drugim kwartale 2024 r., średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Warszawie była wyższa o 21,6% rok do roku (16 021 zł/mkw.), w sześciu kolejnych największych miastach nowe mieszkania podrożały o 18,8%, a używane o 21,1% (dane NBP, omówienie: Money.pl).

Rachunek dla budżetu nie zamknął się wraz z programem: dopłaty do rat są wypłacane przez 10 lat od zaciągnięcia kredytu. Według podsumowania portalu RynekPierwotny.pl program zakończono przedwcześnie, bo wyczerpał się limit dopłat wynoszący 16,1 mld zł — dane poglądowe, ostateczny koszt zweryfikuje trwająca kontrola NIK „Rządowe programy mieszkaniowe" (P/25/018).

Dlaczego dopłata do kredytu podnosi cenę

Mechanizm jest prostszy, niż sugeruje język ustaw. Mieszkań na rynku jest w danym momencie tyle, ile jest — budowa nowych trwa dwa, trzy lata. Kiedy państwo nagle zwiększa zdolność kredytową dziesiątek tysięcy osób, wszystkie one konkurują o tę samą, prawie niezmienną pulę lokali. Sprzedający to widzą i podnoszą ceny — dokładnie o tyle, ile rynek „udźwignie" dzięki dopłacie. Subsydium, które miało trafić do kupującego, przechwytuje ten, kto sprzedaje.

Na końcu tego łańcucha stoją dwie grupy beneficjentów. Deweloperzy, którzy sprzedali ten sam produkt drożej. I banki, które przez dekadę będą otrzymywać dopłaty do odsetek — pewny, gwarantowany przez państwo strumień pieniędzy. Płacą za to wszyscy pozostali: kupujący bez dopłaty, którzy obudzili się na droższym rynku, najemcy, na których wyższe ceny przerzucają się w czynszach, i podatnicy, z których podatków finansowana jest cała operacja.

Skalę absurdu widać, gdy zestawić to z tym, co państwo buduje samo. W 2024 r. oddano do użytkowania 199,9 tys. mieszkań — z czego deweloperzy 124,3 tys., a mieszkania spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe razem wzięte to 5,8 tys., czyli 2,9% całości (GUS, Budownictwo mieszkaniowe 2024). Publicznych pieniędzy nie brakuje na dopłaty do zakupów — brakuje ich tam, gdzie powstawałby zasób dostępny dla ludzi, których na kredyt nie stać w ogóle.

Co proponuje Razem

Program Razem nazywa tę praktykę po imieniu — w diagnozie otwierającej rozdział o mieszkaniach czytamy, że „deweloperzy notują obsceniczne zyski, banki tuczą się na publicznych dotacjach" — i zapowiada jej zakończenie:

Powstrzymamy próby wyprowadzania środków z budżetu państwa do banków i deweloperów, realizowane pod pozorem dopłat do kredytów, ulg kredytowych czy przywilejów dla funduszy w ramach inwestycji typu REIT.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl

Koniec dopłat do kredytów, ulg kredytowych i przywilejów dla REIT-ów — publiczne pieniądze przestają pompować ceny i marże.
Zamiast tego 1% PKB rocznie na budowę mieszkań na wynajem przez samorządy i spółdzielnie lokatorskie — pieniądze idą w podaż, nie w popyt.
To, co zbudowane za publiczne środki, zostaje w zasobie publicznym — bez prywatyzacji mieszkań komunalnych i społecznych.

Jak miałby działać publiczny program budowy i skąd wziąć na niego środki, rozpisujemy tu: Mieszkanie prawem, nie towarem — 1% PKB na mieszkania.

Dopłaty do popytu to jedna strona spekulacyjnej machiny; druga to skupowanie mieszkań jako lokaty kapitału. O podatku antyspekulacyjnym i opodatkowaniu pustostanów piszemy w tekście: Podatek od trzeciego mieszkania i od pustostanów.

Dlaczego „betonowe złoto" opłaca się bardziej niż praca i jak system podatkowy premiuje spekulację — o tym w siostrzanym serwisie: Podatek od trzeciego mieszkania — koniec „betonowego złota".