Podatek antyspekulacyjny od trzeciego mieszkania przez lata był hasłem kampanijnym. Razem przekuło go w gotowy projekt ustawy: 5 listopada 2025 r. Koło Razem przedstawiło w Sejmie projekt ustawy o progresywnym podatku od trzeciego i kolejnych mieszkań i wezwało pozostałe kluby, by się pod nim podpisały. Konstrukcja jest prosta i celowana: dwa pierwsze mieszkania są zwolnione, danina rośnie dopiero przy zasobie budowanym pod lokatę kapitału.
Jak liczy się podatek
Stawka zależy od liczby mieszkań w jednym ręku i od ich wartości — im większy portfel, tym wyższa danina od nadwyżki.
| Liczba mieszkań | Stawka roczna (od wartości nieruchomości) |
|---|---|
| 1–2 | 0% — zwolnione |
| 3–5 | 1% |
| 6–8 | 2% |
| 9 i więcej | 3% |
Obowiązek podatkowy powstaje dopiero u podmiotu, który ma trzy lub więcej mieszkań. Wycena opiera się na Rejestrze Cen Nieruchomości, więc podstawą jest realna wartość rynkowa, a nie deklaracja właściciela. Projekt przewiduje wyjątki dla nieruchomości należących do samorządów, towarzystw budownictwa społecznego i społecznych inicjatyw mieszkaniowych — publiczny i społeczny zasób nie jest spekulacją, więc podatek go omija.
Dlaczego akurat od trzeciego
Konstrukcja rozdziela dwie sytuacje, które w debacie publicznej celowo się myli. Rodzina z mieszkaniem i drugim lokalem — na przykład odziedziczonym albo kupionym dla dziecka — nie płaci nic. Danina zaczyna działać tam, gdzie mieszkania skupuje się hurtowo, żeby czerpać zysk z samego wzrostu wartości, często trzymając je puste. Progresja sprawia, że im większy portfel spekulacyjny, tym mniej się opłaca go powiększać.
Sens fiskalny jest wtórny wobec sensu rynkowego: chodzi o to, żeby zdjąć z rynku popyt lokacyjny, który napędza ceny ponad możliwości osób kupujących mieszkanie do zamieszkania. Mechanizm samego podatku od pustostanów i spekulacyjnego trzymania zasobu rozpisujemy osobno: podatek od trzeciego mieszkania i od pustostanów.
Jak policzyć, kto ile ma mieszkań
Podatek progresywny od liczby mieszkań wymaga jednego: żeby państwo w ogóle wiedziało, kto ile mieszkań posiada. Dziś ta wiedza jest rozproszona po księgach wieczystych i rejestrach, których nikt nie zestawia w jeden obraz właściciela. Dlatego ustawa antyspekulacyjna jest tak ściśle spięta z publicznym rejestrem mieszkaniowym: to on dostarcza zarówno wyceny z Rejestru Cen Nieruchomości, jak i zestawienia własności, bez których progresji nie da się rzetelnie naliczyć. Jak taki rejestr miałby wyglądać, rozpisujemy w tekście publiczny rejestr mieszkaniowy. Bez tej infrastruktury podatek pozostaje deklaracją: dopiero zestawienie własności w jednym rejestrze sprawia, że jego naliczenie da się wyegzekwować, bo żeby się od niego uchylić, trzeba realnie ukryć własność, a nie tylko przepisać ją na papierze na kolejny podmiot.
„Mały test, czy naprawdę chcecie obniżyć ceny"
Zandberg, przedstawiając projekt, podkreślał, że rozwiązanie leży na stole od kampanii, a rząd — mimo zaplecza prawnego i milionów z subwencji — nie zrobił z nim nic. Projekt Razem był więc pomyślany również jako sprawdzian dla pozostałych klubów — to, czy złożą pod nim podpis, miało pokazać, na ile ich deklaracje o obniżce cen są poważne.
Ceny mieszkań są chore. Odpowiada za nie w dużej mierze spekulacja na rynku mieszkaniowym. […] To mały test, czy naprawdę chcecie obniżyć ceny mieszkań. Podpiszcie się, zróbmy to razem.— Adrian Zandberg, Sejm, 5 listopada 2025, media.partiarazem.pl
Że taki ponadpartyjny podpis jest możliwy, Razem pokazało kilka miesięcy później: pod majowym projektem ustawy „Dość patologii najmu", dającym prawo odstąpienia od umowy najmu okazjonalnego w ciągu 30 dni, podpisy złożyli posłowie PiS, Koalicji Obywatelskiej, Demokracji Bezpośredniej oraz posłowie niezależni.
Co proponuje Razem
Wprowadzimy rozwiązania, które zniechęcą do spekulacji na nieruchomościach, takie jak podatek antyspekulacyjny od trzeciego mieszkania, uwzględniający wartość nieruchomości.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl
- Progresywny podatek od trzeciego i kolejnych mieszkań: 1% (3–5), 2% (6–8), 3% (9+) wartości.
- Dwa pierwsze mieszkania zwolnione — danina omija zwykłych właścicieli.
- Wycena z Rejestru Cen Nieruchomości — podstawą realna wartość rynkowa.
- Wyłączenia dla samorządów, TBS-ów i społecznych inicjatyw mieszkaniowych — zasób publiczny i społeczny poza podatkiem.
Podatek antyspekulacyjny sięga po wartość zgromadzonego zapasu mieszkań. Osobnym narzędziem, tym razem po stronie dochodów, jest wyrównanie opodatkowania zysków z kapitału i z pracy w całym systemie danin Razem. Rozpisuje to siostrzany serwis gospodarczy: Podatek od trzeciego mieszkania — koniec „betonowego złota".
Ograniczenie spekulacji ma sens także wtedy, gdy taniego najmu wciąż brakuje, bo dopiero zdjęcie z rynku popytu lokacyjnego sprawia, że nowe publiczne mieszkania realnie powiększają dostępny zasób, zamiast być natychmiast wykupywane pod lokatę kapitału: 1% PKB na mieszkania na wynajem.
Źródła i dalsza lektura
- Razem — projekt ustawy o podatku antyspekulacyjnym od trzeciego mieszkania (5.11.2025, stawki 1/2/3%)
- Partia Razem — „Prawo do mieszkania" (deklaracja programowa 2025)
- Razem — projekt ustawy „Dość patologii najmu" (30 dni na odstąpienie, ponadpartyjne poparcie)
- Razem dla polskiej gospodarki — Podatek od trzeciego mieszkania