Program budowy mieszkań za 1% PKB rocznie odpowiada na pytanie „ile", ale zostaje drugie: kto to zbuduje. Razem rozkłada tę budowę na wielu wykonawców naraz: postulat mówi wprost o budowie przez samorządy oraz spółdzielnie lokatorskie, a jego korzeniem jest starszy program partii, w którym obok mieszkań komunalnych stoi budownictwo społeczne — spółdzielnie i towarzystwa budownictwa społecznego finansowane preferencyjnym kredytem publicznym. Wspólny mianownik jest jeden: o wysokości czynszu decyduje koszt budowy i utrzymania.
Trzy kanały budowy publicznego zasobu
Publiczny zasób na wynajem może rosnąć kilkoma kanałami naraz. Każdy adresuje inną grupę i inny sposób finansowania.
| Kto buduje | Dla kogo | Skąd pieniądze |
|---|---|---|
| Samorząd (zasób komunalny) | Osoby o niskich dochodach, „kolejka" mieszkaniowa | 1% PKB z budżetu centralnego, grunty gminne |
| Spółdzielnia lokatorska | Członkowie — najem lokatorski bez prywatyzacji | Środki programu + wkład i czynsze lokatorów |
| Budownictwo społeczne (TBS-y) | Gospodarstwa o średnich dochodach | Preferencyjny kredyt publiczny + ograniczony wkład własny |
Sens rozdzielenia jest praktyczny: samorząd nie zamknie całej potrzeby mieszkaniowej sam, a spółdzielnie i TBS-y potrafią budować szybciej i bliżej lokalnej potrzeby, jeśli dostaną tani, długoterminowy kredyt zamiast komercyjnego.
Warunkiem, który spina wszystkie trzy kanały, jest dostęp do taniego finansowania i gruntu. Komercyjny kredyt hipoteczny zabiłby czynsz kosztowy — odsetki doliczone do stawki zrównałyby ją z rynkową. Dlatego kluczem jest preferencyjny kredyt publiczny o długim okresie spłaty, dzięki któremu koszt pieniądza nie zjada oszczędności wynikającej z braku zysku inwestora. Drugim wąskim gardłem jest ziemia: bez gminnych gruntów pod zabudowę nawet najtańszy kredyt nie wystarczy, bo działka w atrakcyjnej lokalizacji potrafi kosztować tyle, co samo postawienie budynku. Stąd program mieszkaniowy nie kończy się na finansowaniu — obejmuje też politykę gruntową i przestrzenną, którą rozpisujemy w tekście osiedla, nie sypialnie.
Jak powstaje czynsz kosztowy
Kluczowa różnica wobec rynku deweloperskiego leży w tym, jak liczy się czynsz. W zasobie publicznym i społecznym czynsz wylicza się z kosztu budowy i utrzymania, a nie z tego, ile da się wyciągnąć od najemcy. Gdy z rachunku znika zysk inwestora, znika zarazem jego najgrubsza pozycja, a stawka spada do poziomu samych kosztów.
Czym spółdzielnia lokatorska różni się od własnościowej
Słowo „spółdzielnia" bywa mylące, bo w Polsce oznacza dwie różne rzeczy. W spółdzielni własnościowej mieszkanie jest zbywalnym prawem majątkowym — można je sprzedać z zyskiem, a w praktyce funkcjonuje jak własność. W spółdzielni lokatorskiej członek ma trwałe prawo do mieszkania — niezbywalne, a po śmierci lokatora osoby bliskie mają roszczenie o przyjęcie do spółdzielni — ale nie jest ono towarem na sprzedaż: przy rezygnacji wraca do spółdzielni i trafia do kolejnego lokatora po kosztach, nie po cenie rynkowej. To właśnie ta druga forma stoi w postulacie Razem, bo tylko ona utrzymuje mieszkanie w tanim zasobie przez pokolenia, zamiast wypuszczać je na rynek przy pierwszej okazji. Na tej różnicy opiera się trwałość całego programu: to samo mieszkanie, raz sfinansowane publicznie, po kolejnej rezygnacji lokatora wraca do zasobu i trafia do następnej rodziny po kosztach, zamiast zostać odsprzedane na rynku przez pierwszą, która je zajęła.
Zasób publiczny zostaje publiczny
Największym błędem poprzednich dekad była prywatyzacja: mieszkania budowane albo wykupywane za publiczne pieniądze trafiały w prywatne ręce, a wspólny zasób topniał. Dlatego postulat 1% PKB ma twardą klauzulę — to, co powstaje za publiczne środki, zostaje w zasobie publicznym. Spółdzielnia lokatorska mieści się w tej logice: lokator ma trwałe prawo do mieszkania, ale nie handluje nim jak towarem. Szerzej piszemy o tym tutaj: co publiczne, zostaje publiczne.
Co proponuje Razem
Przeznaczymy z budżetu centralnego 1% PKB na program budowy mieszkań na wynajem przez samorządy oraz spółdzielnie lokatorskie. Skończymy z prywatyzacją mieszkań komunalnych i społecznych — to, co zbudowane za publiczne środki, pozostanie w zasobie publicznym.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl
- Budowa przez samorządy i spółdzielnie lokatorskie, finansowana z 1% PKB rocznie.
- Budownictwo społeczne (TBS-y) na preferencyjnym kredycie publicznym, z ograniczonym wkładem własnym lokatora.
- Czynsz kosztowy, wyliczany z budowy i utrzymania budynku, bez doliczonego zysku inwestora.
- Koniec prywatyzacji — zasób społeczny i komunalny zostaje wspólny.
Ile realnie znaczy 1% PKB i skąd te pieniądze — rozpisujemy w pillarze klastra: 1% PKB na mieszkania na wynajem.
Żeby jednak spółdzielnie i samorządy miały gdzie budować, potrzebny jest ład przestrzenny i dostępne grunty: osiedla, nie sypialnie.