Airbnb wyssało mieszkania z centrów miast — czas na licencje i jasne zasady

W centrach polskich miast dzieje się coś, co mieszkańcy czują na własnej skórze: mieszkania znikają z rynku długoterminowego i trafiają na doby dla turystów. Kamienica, w której kiedyś mieszkali sąsiedzi, zamienia się w zestaw „apartamentów na klucz", a okoliczne czynsze rosną, bo lokali do normalnego wynajęcia jest coraz mniej. Razem chce uregulować hurtowy najem krótkoterminowy tak, żeby mieszkania w pierwszej kolejności służyły do mieszkania. Turystyka zostaje — porządkujemy rynek, który dziś wypycha lokatorów z centrów.

Jak najem na doby podbija czynsze

Mechanizm jest prosty. Najem krótkoterminowy w atrakcyjnej lokalizacji potrafi przynieść właścicielowi więcej niż najem długoterminowy, więc część zasobu migruje z rynku „dla mieszkańców" na rynek „dla turystów". Im więcej lokali wyjętych z długiego najmu, tym mniejsza podaż mieszkań na wynajem — i tym wyższe czynsze dla wszystkich pozostałych.

Dlaczego samo „zakazać" nie wystarczy

Doświadczenia europejskich metropolii (Barcelona, Lizbona, Berlin, Amsterdam) pokazują, że działa system, a nie pojedynczy zakaz: rejestracja i numer licencji widoczny w ogłoszeniu, limity dni/lokali w wyznaczonych strefach oraz narzędzia w rękach lokalnych władz i wspólnot. To pozwala odróżnić okazjonalny najem (ktoś wynajmuje swoje mieszkanie na czas wyjazdu) od hurtowej działalności wyjmującej całe kamienice z rynku.

Uwaga: konkretne limity dni czy stref to przykłady rozwiązań z miast UE, a nie postulaty z programu Razem. W modelu Razem o tym, gdzie i ile, decydowałyby samorządy, wspólnoty i spółdzielnie — w ramach przyznanych im kompetencji regulacyjnych. Program przesądza ramy (definicje prawne, system licencyjny, kompetencje lokalne), nie wpisuje zaś z góry żadnego krajowego limitu.

Nowelizacja uchwalona 8 października 2026 r.

Rządowa nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich (druk nr 2865, przebieg procesu legislacyjnego) przeszła przez Sejm 8 października 2026 r. przy 407 głosach za, 24 przeciw i 9 wstrzymujących się (głosowanie nr 88). Przed nią Senat i podpis prezydenta, a w Dzienniku Ustaw do 2 listopada 2026 r. się nie ukazała. Z wersji przyjętej przez Sejm (tekst ustawy, PDF) dla mieszkańców liczą się przede wszystkim cztery rozstrzygnięcia:

• usługą hotelarską staje się najem „krótkoterminowy, trwający krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta” (art. 3 ust. 1 pkt 8);
• powstaje jawny Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (art. 42 ust. 4), a minister właściwy do spraw turystyki odpowiada za krajowy pojedynczy cyfrowy punkt dostępu, przez który platformy przekazują dane na podstawie rozporządzenia 2024/1028 (art. 44d);
• wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia może podjąć uchwałę zakazującą najmu krótkoterminowego w budynku, przy czym najem prowadzony w chwili jej podjęcia może trwać jeszcze do sześciu miesięcy (art. 39b);
• rada gminy może wyznaczyć strefę wolną od najmu krótkoterminowego, ale wyłącznie na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, po co najmniej 21 dniach konsultacji, a taka uchwała wchodzi w życie najwcześniej pół roku po ogłoszeniu (art. 44b).

Ustawa ma wejść w życie 14 dni po ogłoszeniu, ale uchwała wspólnoty i strefa gminna, czyli oba narzędzia lokalne, zaczną działać dopiero 1 stycznia 2028 r. (art. 8). Na ten sam dzień poprawka nr 41, przyjęta stosunkiem głosów 217 do 200 (głosowanie nr 86), przesunęła wykreślanie obiektów z ewidencji na wniosek wspólnoty lub spółdzielni, która uchwaliła zakaz w swoim budynku. Mieszkańcy kamienic w Krakowie, Warszawie czy Sopocie spędzą więc sezon turystyczny 2027 r. bez obu narzędzi lokalnych, choć reszta ustawy zacznie obowiązywać znacznie wcześniej.

Obecne brzmienie art. 39b i art. 44b przyniosła dopiero rządowa autopoprawka z 2 września 2026 r. (druk nr 2865-A); w pierwotnym druku art. 44b dotyczył praw klienta (druk nr 2865, PDF). Razem twierdzi, że kompetencje gmin wypadły z projektu jeszcze podczas prac rządowych, przed jego skierowaniem do Sejmu (materiał prasowy Razem, 29.07.2026).

Poprawki Razem i ich los

Pod koniec lipca, jeszcze przed autopoprawką, Adrian Zandberg i Aleksandra Owca nazwali na konferencji w Sejmie rządowy projekt „bezzębnym” (materiał prasowy Razem, 29.07.2026). „Rozsądny projekt ustawy został wykastrowany na ostatniej prostej, dlatego że zażądała tego firma Airbnb” — mówił wówczas Zandberg. Przewodnicząca Koła Razem Marcelina Zawisza poinformowała, że wysłała do CBA wniosek o kontrolę procesu legislacyjnego wokół projektu, a partia zapowiedziała poprawki: strefy wolne od najmu krótkoterminowego wprowadzane w zwykłym trybie uchwały rady gminy, zgodę wspólnoty dołączaną do wniosku o wpis do rejestru, odmowę wpisu w budynku, w którym co najmniej połowa lokali byłaby już na krótkim najmie, i wejście ustawy w życie do 30 kwietnia, przed kolejnym sezonem.

Wcześniej, w lutym, współprzewodniczący pokazali pakiet Razem w sprawie najmu krótkoterminowego na Rynku Głównym w Krakowie (materiał prasowy Razem, 18.02.2026). Owca mówiła tam, że kto zarabia na wynajmowaniu turystom apartamentów, „prowadzi działalność hotelarską” i powinien spełniać wymogi stawiane tej branży, a dorabiać na wynajmie własnego mieszkania na czas urlopu powinny móc tylko osoby fizyczne, z przychodem nieprzekraczającym w skali roku średniej krajowej. Z tych dwóch pomysłów uchwalona nowelizacja przejęła hotelarską kwalifikację krótkiego najmu, a limitu przychodów nie wprowadziła.

Dziesięć poprawek zgłoszonych przez Koło Razem w drugim czytaniu zajmuje w dodatkowym sprawozdaniu komisji (druk nr 3119-A) 13 pozycji. Sejm odrzucił je w dziesięciu głosowaniach:

Niewiele zabrakło dwóm z nich. Poprawka pozwalająca radnym i mieszkańcom wystąpić o strefę bez czekania na wójta dostała 207 głosów za wobec 232 przeciw, a wspólna poprawka Koła Razem, Polski 2050 i Lewicy w sprawie spółdzielni 214 wobec 225. Zgoda wspólnoty, próg połowy lokali, wcześniejszy termin i pozostałe propozycje zebrały od kilku do kilkudziesięciu głosów.

Z poprawek, które Sejm przyjął, posłowie Razem poparli dwie zgłoszone przez Koalicję Obywatelską: nr 6, nakazującą przekazywać platformie numer obiektu z Centralnego Wykazu (gł. 59), i nr 14, doprecyzowującą termin (gł. 64). Poprawka nr 41, która odsunęła do 2028 r. wykreślanie obiektów z ewidencji na wniosek wspólnoty, przeszła wbrew ich głosom. Za całością ustawy opowiedziało się czworo posłów Koła Razem: Konieczny, Stożek, Zandberg i Zawisza (gł. 88). Koło uważało narzędzia dla mieszkańców za wąskie i spóźnione, samą regulację jednak poparło.

Co proponuje Razem

Uregulujemy najem krótkoterminowy mieszkań. Wprowadzimy niezbędne definicje prawne, system licencyjny oraz kompetencje regulacyjne dla samorządów, wspólnot i spółdzielni.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl

• Definicje prawne najmu krótkoterminowego — żeby prawo nadążało za rynkiem.
• System licencyjny porządkujący, kto i na jakich zasadach wynajmuje na doby.
• Kompetencje regulacyjne dla samorządów, wspólnot i spółdzielni — decyzja blisko mieszkańców.

Ustawa uchwalona przez Sejm daje te kompetencje w okrojonej postaci. Gmina wyznaczy strefę tylko na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta; wspólnota może najmu zakazać, choć jej zgoda nie warunkuje zgłoszenia obiektu; obie ścieżki ruszają w 2028 r. Próg połowy lokali w budynku, zgoda wspólnoty przy wpisie do rejestru i termin 30 kwietnia, o które Razem walczyło w Sejmie, pochodzą z poprawek zapowiedzianych w lipcu 2026 r. Program wyznacza kierunek i takich progów nie przesądza.

Obok regulacji najmu na doby Razem proponuje przeciw spekulacji mieszkaniami podatek od trzeciego mieszkania i od pustostanów. Jego pierwszą część Koło Razem przedstawiło w Sejmie jako projekt ustawy antyspekulacyjnej z progresywnymi stawkami od trzeciego mieszkania.

Zasada, by sięgać po zyski ze spekulacji i nie ruszać mieszkania do życia, wraca w całym systemie danin proponowanym przez Razem, a jej podatkową stronę Razem dla gospodarki opisuje w tekście o podatku od trzeciego mieszkania i końcu „betonowego złota".

Brakujące tanie mieszkania na wynajem ma dostarczyć publiczne budownictwo, na które Razem chce co roku przeznaczać z budżetu 1% PKB.

Źródła i dalsza lektura

• Partia Razem — „Prawo do mieszkania" (deklaracja programowa 2025)
• Sejm RP — rządowy projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, druk nr 2865 oraz autopoprawka z 2.09.2026, druk nr 2865-A (PDF)
• Sejm RP — przebieg procesu legislacyjnego (druk nr 2865) i tekst ustawy uchwalonej 8.10.2026 (PDF)
• Sejm RP — dodatkowe sprawozdanie komisji z poprawkami, druk nr 3119-A (PDF)
• Sejm RP — głosowanie nad całością ustawy, posiedzenie 66, głosowanie nr 88
• Razem składa poprawki do najmu krótkoterminowego oraz wniosek do CBA (biuro prasowe Razem, 29.07.2026)
• Zandberg i Owca w Krakowie o najmie krótkoterminowym: pakiet Razem (biuro prasowe Razem, 18.02.2026)
• Rozporządzenie (UE) 2024/1028 ws. zbierania i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym (EUR-Lex)
• Komisja Europejska — nowe zasady przejrzystości najmu krótkoterminowego (2026)
• GUS — zasoby mieszkaniowe (NSP 2021, wyniki ostateczne)