Kto kupował albo wynajmował mieszkanie, zna to uczucie: przeglądasz portale, widzisz ceny, ale nie masz pojęcia, ile ludzie naprawdę płacą. Sprzedający wie, za ile poszły podobne lokale w okolicy — podpowie mu pośrednik z dostępem do baz. Wynajmujący wie, jakie czynsze realnie płacą jego najemcy. Po drugiej stronie stołu siedzi ktoś, kto ma do dyspozycji wyłącznie ceny „ofertowe", czyli życzenia, a nie fakty. Ekonomiści nazywają to asymetrią informacji; na rynku mieszkaniowym oznacza ona po prostu, że słabszy gra w ciemno.
Dwa cenniki: jeden na portalu, drugi u notariusza
Skalę rozjazdu między życzeniami a rzeczywistością pokazują dane NBP, który co kwartał publikuje ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w największych miastach. W II kwartale 2025 r. na warszawskim rynku wtórnym średnia cena ofertowa wynosiła 18 385 zł/m², a transakcyjna — 16 355 zł/m². Różnica: ponad 2 tys. zł na każdym metrze. Przy 50-metrowym mieszkaniu to ponad 100 tys. zł — tyle „kosztuje" informacja, której kupującemu nikt nie chce dać. W Gdańsku i Krakowie rozjazd przekraczał 1,6 tys. zł/m².
Kto zna tylko ceny ofertowe, negocjuje z zawiązanymi oczami. Zawyżone oferty wiszą miesiącami na portalach i kotwiczą oczekiwania — kolejni sprzedający wystawiają „tak jak sąsiad", media piszą o „rosnących cenach" na podstawie ofert, a kupujący, który nie wie, że można zapłacić mniej, po prostu przepłaca.
Kto dziś wie, ile kosztują mieszkania
Państwo te dane ma. Każdy akt notarialny trafia do prowadzonego przez starostów Rejestru Cen Nieruchomości — przez lata dostęp do niego wymagał wniosku do starostwa i opłaty, więc w praktyce korzystali z niego rzeczoznawcy i pośrednicy, a nie zwykli kupujący. Dopiero od 13 lutego 2026 r. dane RCN są udostępniane bezpłatnie — krok w dobrą stronę, ale z ograniczeniami: na własne potrzeby, bez prawa dalszej publikacji w internecie, i wciąż tylko wycinek tego, czego potrzebuje człowiek szukający dachu nad głową.
Bo rejestr cen milczy o najmie. Rzeczywiste czynsze — te z umów, nie z ogłoszeń — nie są gromadzone w żadnym publicznym, dostępnym dla lokatorów rejestrze; nawet NBP opiera swoje analizy rynku najmu na badaniu ankietowym. Najemca porównuje więc oferty z ofertami i nie dowie się, że sąsiad za identyczne mieszkanie płaci kilkaset złotych mniej. Z kolei księgi wieczyste są formalnie jawne, ale system EKW pozwala przeglądać księgę wyłącznie po jej numerze — kto numeru nie zna, ten się z księgi niczego nie dowie.
Jawność cen działa: Anglia i Norwegia
Brytyjski HM Land Registry od 1995 r. publikuje cenę każdej zarejestrowanej transakcji mieszkaniowej w Anglii i Walii — ponad 24 mln rekordów z adresami, do pobrania za darmo, na otwartej licencji pozwalającej na dowolne wykorzystanie. W Norwegii cena wpisywana przy rejestracji przeniesienia własności trafia do jawnego rejestru gruntowego prowadzonego przez Kartverket, a serwisy takie jak eiendomspriser.no pokazują każdemu, za ile sprzedano dom po drugiej stronie ulicy. Niebo nie spadło na głowę ani Brytyjczykom, ani Norwegom — za to każdy kupujący zaczyna tam negocjacje od faktów.
Jawność pełni jeszcze jedną funkcję: studzi spekulację. Sztuczne pompowanie wycen, flipowanie oparte na niewiedzy kupującego, „okazje" istniejące tylko na tle zawyżonych ofert — wszystko to żyje z tego, że prawdziwych cen nikt nie widzi. Gdy historia transakcji jest na wierzchu, trudniej sprzedać nieświadomemu klientowi metr za 20 tys. zł tam, gdzie od lat płaci się 14 tys.
Co proponuje Razem
Wprowadzimy publiczny rejestr mieszkaniowy, zawierający ceny transakcyjne, koszty najmu i dane z ksiąg wieczystych. Każdy będzie mógł sprawdzić, ile rzeczywiście kosztuje mieszkanie.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl
- Jawne ceny transakcyjne — kupujący widzi, ile naprawdę płacono za podobne mieszkania, zanim usiądzie do negocjacji.
- Jawne koszty najmu — lokator porównuje swój czynsz z rzeczywistymi stawkami, a nie z ogłoszeniami.
- Dane z ksiąg wieczystych w jednym miejscu — zamiast trzech systemów, opłat i wyszukiwania po numerze, którego nikt nie zna.
Rejestr dostarcza też twardych danych innym narzędziom antyspekulacyjnym z programu Razem. Podatek od trzeciego mieszkania ma uwzględniać wartość nieruchomości — a do tego trzeba wiedzieć, ile mieszkania rzeczywiście kosztują. Piszemy o tym tu: Podatek od trzeciego mieszkania i od pustostanów. Jawność czynszów wzmacnia z kolei pozycję lokatora w całym pakiecie najmowym — standardowej umowie, kaucji i limitach podwyżek, które opisujemy w tekście: Uczciwa umowa najmu: jasne zasady, kaucja i limit podwyżek.
Jak opodatkowanie spekulacji mieszkaniowej wpisuje się w całość programu gospodarczego Razem, rozpisuje siostrzany serwis: Podatek od trzeciego mieszkania — koniec „betonowego złota".
Źródła i dalsza lektura
- Partia Razem — „Prawo do mieszkania" (deklaracja programowa 2025)
- NBP — cykliczne raporty o rynku nieruchomości (ceny ofertowe, transakcyjne i najem, baza BaRN)
- Money.pl — „Rozstrzał między cenami ofertowymi i transakcyjnymi" (omówienie danych NBP za II kw. 2025)
- Geoportal.gov.pl — Rejestr Cen Nieruchomości (RCN)
- OnGeo — bezpłatny dostęp do danych RCN od 13 lutego 2026 r. (nowelizacja Prawa geodezyjnego)
- Elektroniczne Księgi Wieczyste — przeglądanie księgi możliwe jedynie po podaniu jej numeru
- GOV.UK — HM Land Registry Price Paid Data (jawne ceny transakcyjne od 1995 r.)
- HM Land Registry Open Data — pobieranie pełnego zbioru Price Paid Data
- Kartverket (Norwegia) — jawny rejestr nieruchomości i przeniesień własności