Patodeweloperka: 12 metrów z aneksem, formalnie „lokal usługowy”. Razem chce definicji, które zamkną furtki

Dwanaście metrów kwadratowych z aneksem kuchennym i łazienką, w ogłoszeniu „apartament inwestycyjny", w akcie notarialnym — lokal usługowy. Pokój, którego jedyne okno wychodzi na ścianę sąsiedniego bloku kilka metrów dalej. „Podwórko" będące betonową płytą nad halą garażową, na której latem nie da się usiedzieć. Każdy z tych przypadków jest zgodny z przepisami — i właśnie to jest problem. Patodeweloperka żyje z luk w prawie: tam, gdzie brakuje definicji, każdy standard można obejść.

25 m² na papierze, 12 m² w rzeczywistości

Formalny standard istnieje od dawna. Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, przesądza w § 94, że mieszkanie ma mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Tyle że ten przepis dotyczy wyłącznie mieszkań. Wystarczyło nazwać to samo pomieszczenie lokalem usługowym, dla którego przez lata żadne minimum powierzchni nie obowiązywało — i można było legalnie sprzedawać „lokale inwestycyjne" o powierzchni kilkunastu metrów, z kuchnią i prysznicem, w budynkach stawianych po kilkaset takich klitek. Analitycy Biura Analiz Sejmowych opisali ten mechanizm wprost: mikrolokale funkcjonują jak mieszkania, choć prawnie mieszkaniami nie są — a ich mieszkańców nie chroni żaden standard nasłonecznienia, wentylacji czy metrażu.

Rynek konsekwentnie schodzi z metrażem w dół. Według GUS przeciętne mieszkanie oddane do użytku w 2024 r. miało 89,1 m², ale w budownictwie wielorodzinnym — tym, które kupuje się w miastach — już tylko 51,5 m².

Skala samych mikrolokali „usługowych" jest trudna do policzenia właśnie dlatego, że nie figurują w statystykach jako mieszkania — szacunki branżowe i opisy inwestycji (np. budynki ze 129 mikrolokalami po 16–30 m²) pochodzą z doniesień medialnych i raportów rynkowych, to dane poglądowe.

Dlaczego ta luka się opłaca

Rachunek dewelopera jest tu jednoznaczny: cena za metr kwadratowy rośnie, im mniejszy lokal. Skoro nabywców stać na coraz mniej metrów, najbardziej dochodowe jest cięcie budynku na jak najdrobniejsze kawałki — a jedyną barierą było owo 25 m² z rozporządzenia. Obejście barier tkwiących w rozporządzeniu okazało się proste, bo ustawy nie definiują precyzyjnie, czym jest mieszkanie, a czym lokal użytkowy pełniący funkcję mieszkalną. Deweloper sprzedaje więc „lokal inwestycyjny pod wynajem", notariusz podpisuje, nadzór budowlany nie ma podstaw do interwencji. Cały koszt tej prawnej ekwilibrystyki spada ostatecznie na osobę, która w tych dwunastu metrach faktycznie mieszka. Rozjazd między stanem faktycznym a papierem wychodzi zwykle dopiero wtedy, gdy mieszkańcy próbują coś w urzędzie załatwić, czego doświadcza około 270 rodzin z osiedla przy ulicy Mleczarskiej w Nowej Iwicznej, odsyłanych między organami wydającymi sprzeczne decyzje i zaświadczenia. Najdotkliwiej dotyczy to bloku F: starosta odmówił tam zaświadczeń o samodzielności lokali, a powiatowy inspektor nadzoru budowlanego ocenił te same zmiany jako nieistotne. Program odpowiada na to tylko pośrednio: brakujące definicje zamykają furtkę metrażową, a spór o status całych budynków rozstrzyga się gdzie indziej.

Co zmienił rząd — i które furtki zostały

Od 1 sierpnia 2024 r. obowiązuje nowelizacja warunków technicznych (Dz.U. 2023 poz. 2442), opisywana jako pakiet przepisów antypatodeweloperskich — to działanie rządu, nie postulat Razem. Nowe zasady: lokal użytkowy w nowym budynku również musi mieć co najmniej 25 m², blok powyżej czterech kondygnacji musi stać co najmniej 5 m od granicy działki, doszły wymogi dla placów zabaw i terenów biologicznie czynnych.

Kierunek dobry, ale w przepisach zostały szczeliny:

Wyjątek dla parteru — lokal użytkowy mniejszy niż 25 m² nadal jest legalny na pierwszej lub drugiej kondygnacji, jeśli ma wejście bezpośrednio z zewnątrz.
Stare wnioski, stare zasady — wejście w życie przesunięto z 1 kwietnia na 1 sierpnia 2024 r., a inwestycje, dla których wnioski złożono przed tą datą, realizowane są według dawnych przepisów — substandardowe projekty będą więc oddawane jeszcze latami.
Wszystko w rozporządzeniu — kluczowe pojęcia wciąż nie mają definicji ustawowych, a rozporządzenie kolejny minister może zliberalizować jednym podpisem. Dopóki ustawa nie definiuje jasno, czym jest mieszkanie, zawsze znajdzie się sposób, by formalnie tak nazwanego lokalu do tej kategorii nie zaliczyć.

Co proponuje Razem

Skończymy z patodeweloperką. Wzmocnimy regulacje, aby wyeliminować możliwość realizacji substandardowych mieszkań. Wprowadzimy odpowiednie definicje prawne, których brak umożliwia deweloperom obchodzenie przepisów.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl

Twarde definicje prawne — koniec z sytuacją, w której o tym, czy klitka jest mieszkaniem, decyduje nazwa w akcie notarialnym.
Wzmocnione regulacje eliminujące możliwość budowy substandardowych mieszkań — zamknięte furtki zamiast gonienia kolejnych obejść.
W parze idzie punkt o ładzie przestrzennym z tego samego rozdziału programu: obowiązkowe standardy urbanistyczne dla wszystkich inwestycji — żeby razem z metrażem pilnować także tego, co między budynkami.

Standard mieszkania i standard umowy to dwa filary tej samej ochrony: pierwszy gwarantuje, że lokal nadaje się do życia, drugi — że da się w nim mieszkać bez strachu o podwyżkę z dnia na dzień. O tym drugim piszemy tu: Uczciwa umowa najmu: jasne zasady, kaucja i limit podwyżek.

Wzorzec standardu najlepiej ustanawia budownictwo publiczne — dobrze zaplanowane, zielone osiedla z pełną infrastrukturą społeczną, budowane za 1% PKB rocznie: Mieszkanie prawem, nie towarem — 1% PKB na mieszkania.

Ekonomia cięcia metrażu ma jeszcze drugie dno: im mniejszy lokal, tym wyższa cena za metr — i tym łatwiej sprzedać go inwestorowi zamiast komuś, kto chce w nim zamieszkać. Jak opodatkować traktowanie mieszkań jak lokaty kapitału, piszemy w siostrzanym serwisie: Podatek od trzeciego mieszkania — koniec „betonowego złota”.

25 m² na papierze, 12 m² w rzeczywistości

Dlaczego ta luka się opłaca

Co zmienił rząd — i które furtki zostały

Co proponuje Razem

Źródła i dalsza lektura