Znacie ten krajobraz: kilkanaście bloków wyrasta na dawnym polu za miastem, dojazd jedną wąską drogą, najbliższa szkoła przepełniona, po przychodnię i pocztę trzeba jechać do centrum, a autobus — jeśli w ogóle kursuje — przyjeżdża co godzinę. Deweloper sprzedał mieszkania, zaksięgował zysk i ruszył na kolejne pole. Wszystko inne zostaje na głowie gminy i mieszkańców. Razem chce ten model zakończyć: osiedle ma być kawałkiem miasta — ze szkołą, przychodnią, przystankiem i zielenią — a nie sypialnią przyklejoną do drogi wylotowej.
Ile kosztuje chaos
Chaotyczne rozlewanie się zabudowy ma swoją cenę i badacze policzyli ją dość dokładnie. Zespół pod redakcją Adama Kowalewskiego, Tadeusza Markowskiego i Przemysława Śleszyńskiego w trzytomowym raporcie „Studia nad chaosem przestrzennym" (Studia KPZK PAN, t. 182, 2018) oszacował roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce na co najmniej 84,3 mld zł (omówienie w serwisie PAN).
Skąd ten chaos? Plany miejscowe — jedyne dokumenty, które naprawdę przesądzają, co i gdzie wolno budować — pokrywają niecałą jedną trzecią powierzchni kraju (31,7% na koniec 2021 r. według badania statystycznego GUS o lokalnym planowaniu przestrzennym). Na pozostałych dwóch trzecich rządzi „wuzetka" — pojedyncza decyzja o warunkach zabudowy, wydawana bez oglądania się na całość: na szkoły, sieci, transport, sąsiadów.
Państwo próbuje to porządkować: nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. zobowiązała każdą gminę do uchwalenia planu ogólnego, a termin — po przedłużeniu — mija 30 czerwca 2026 r. To krok w dobrą stronę, ale reforma z 2023 r. to obowiązujące prawo, a nie program Razem — i wciąż nie gwarantuje ani standardów urbanistycznych dla każdej inwestycji, ani jednego mieszkania społecznego więcej.
Dlaczego blok w polu jest „tani" tylko na papierze
Mechanizm jest dobrze znany samorządowcom. Grunt rolny za miastem kosztuje ułamek ceny działki uzbrojonej, więc deweloper może zaoferować mieszkanie o kilkadziesiąt tysięcy złotych taniej. Tyle że w tej cenie nie ma drogi, kanalizacji, oświetlenia, szkoły, przedszkola ani linii autobusowej. Te wydatki spadają na gminę, która przez następne dekady dociąga infrastrukturę do rozproszonej zabudowy — a każdy kilometr sieci obsługujący garstkę domów kosztuje więcej niż ten sam kilometr w zwartym mieście.
Drugą ratę płaci mieszkaniec: godziną w korku dziennie, drugim samochodem w rodzinie, wożeniem dzieci na wszystkie zajęcia, bo pieszo nie da się dojść nigdzie. Zysk z taniego gruntu zgarnia inwestor, koszty rozkładają się na wszystkich — także na tych, którzy mieszkają gdzie indziej i składają się podatkami na doprowadzanie infrastruktury tam, gdzie nigdy nie powinna była powstać zabudowa.
Co proponuje Razem
Wprowadzimy narzędzia prawne, umożliwiające przywrócenie do polskich miast ładu przestrzennego — obowiązkowe standardy urbanistyczne dla wszystkich inwestycji oraz plany rozwoju obszarów metropolitalnych. Zatrzymamy chaotyczne rozlewanie się zabudowy. W planach zagospodarowania przestrzennego zagwarantujemy realizację minimalnego udziału mieszkań społecznych.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl
- Obowiązkowe standardy urbanistyczne dla wszystkich inwestycji — żadnych wyjątków dla „specustaw" i pojedynczych decyzji: każda nowa zabudowa musi mieć zapewniony dostęp do usług publicznych i transportu.
- Plany rozwoju obszarów metropolitalnych — miasto i otaczające je gminy planują wspólnie, zamiast konkurować o dewelopera, który i tak wyśle swoich klientów do korka na tej samej wylotówce.
- Stop chaotycznemu rozlewaniu się zabudowy — nowe osiedla tam, gdzie infrastruktura już jest albo realnie powstanie, a nie tam, gdzie grunt był najtańszy.
- Minimalny udział mieszkań społecznych zagwarantowany w planach zagospodarowania — dostępne mieszkania wpisane w tkankę miasta, zamiast spychania ich na peryferie.
Program mówi wprost, jak mają wyglądać te nowe osiedla: mieszkania społeczne „powstaną na dobrze zaplanowanych, zielonych osiedlach wyposażonych w pełną infrastrukturę społeczną, z dostępnym transportem publicznym”. Pełna infrastruktura społeczna oznacza także przychodnię w zasięgu spaceru — o tym, jak sprawić, żeby za drzwiami tej przychodni nie czekała wielomiesięczna kolejka, piszą autorzy serwisu o zdrowiu: Krajowy system rejestracji — jak skrócić kolejki do lekarza.
Gdzie konkretnie mają stanąć mieszkania budowane za publiczne pieniądze i skąd wziąć na nie środki, wyjaśniamy w tekście o 1% PKB na mieszkania: Mieszkanie prawem, nie towarem — 1% PKB na mieszkania.
Ład przestrzenny to standard osiedla; osobną sprawą jest standard samego budynku i mieszkania — o walce z patodeweloperką piszemy tu: Koniec patodeweloperki — standardy mieszkań.
Źródła i dalsza lektura
- Partia Razem — „Prawo do mieszkania" (deklaracja programowa 2025)
- Kowalewski A., Markowski T., Śleszyński P. (red.), „Studia nad chaosem przestrzennym", Studia KPZK PAN, t. 182, 2018 — omówienie na stronie KPZK PAN
- „Studia nad chaosem przestrzennym" — tomy w czytelni czasopism PAN (Studia KPZK)
- NIK — „Nieprecyzyjne przepisy = chaos przestrzenny" (kontrola planowania i zagospodarowania przestrzennego)
- GUS/MRiT — badanie statystyczne „Lokalne planowanie i zagospodarowanie przestrzenne"
- Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 1688, ISAP)
- Prawo.pl — przedłużenie terminu na plany ogólne do 30 czerwca 2026 r.