Dopłaty do kredytów pompują ceny mieszkań. Publiczne pieniądze lądują u banków i deweloperów

Od lat kolejne rządy powtarzają ten sam ruch: zamiast budować mieszkania, dopłacają do kredytów na ich zakup. „Rodzina na swoim", „Mieszkanie dla młodych", wreszcie Bezpieczny Kredyt 2% — a po nim projekty „kredytu 0%". Za każdym razem efekt jest podobny: ceny rosną, a publiczne pieniądze przez kieszeń kredytobiorcy przepływają do banków i deweloperów. Bezpieczny Kredyt 2% pokazał to w warunkach niemal laboratoryjnych — i właśnie dlatego warto mu się przyjrzeć, zanim ktoś znowu zaproponuje „pomoc" w tej formie.

Eksperyment za 37,8 mld zł

Program wystartował w lipcu 2023 r. i wygasł już na początku stycznia 2024 r., bo pieniądze skończyły się szybciej, niż planowano. W tym czasie banki zawarły ok. 93,1 tys. umów kredytowych na łączną kwotę 37,8 mld zł (dane BGK za podsumowaniem RynekPierwotny.pl). NBP odnotował, że wartość nowych kredytów mieszkaniowych w czwartym kwartale 2023 r. sięgnęła 25 mld zł — około trzykrotnie więcej niż rok wcześniej (raport NBP za IV kw. 2023, omówienie: Forsal).

Co się w tym czasie stało z cenami? W raporcie rocznym o rynku nieruchomości za 2023 r. NBP wprost wiąże wzrost cen mieszkań z popytem podbitym przez program przy wolno rosnącej podaży. A rok po starcie programu, w drugim kwartale 2024 r., średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w Warszawie była wyższa o 21,6% rok do roku (16 021 zł/mkw.), w sześciu kolejnych największych miastach nowe mieszkania podrożały o 18,8%, a używane o 21,1% (dane NBP, omówienie: Money.pl).

Rachunek dla budżetu nie zamknął się wraz z programem: dopłaty do rat są wypłacane przez 10 lat od zaciągnięcia kredytu. Według podsumowania portalu RynekPierwotny.pl program zakończono przedwcześnie, bo wyczerpał się limit dopłat wynoszący 16,1 mld zł — dane poglądowe, ostateczny koszt zweryfikuje trwająca kontrola NIK „Rządowe programy mieszkaniowe" (P/25/018).

Dlaczego dopłata do kredytu podnosi cenę

Mechanizm jest prostszy, niż sugeruje język ustaw. Mieszkań na rynku jest w danym momencie tyle, ile jest — budowa nowych trwa dwa, trzy lata. Kiedy państwo nagle zwiększa zdolność kredytową dziesiątek tysięcy osób, wszystkie one konkurują o tę samą, prawie niezmienną pulę lokali. Sprzedający to widzą i podnoszą ceny — dokładnie o tyle, ile rynek „udźwignie" dzięki dopłacie. Subsydium, które miało trafić do kupującego, przechwytuje ten, kto sprzedaje.

Na końcu tego łańcucha stoją dwie grupy beneficjentów. Deweloperzy, którzy sprzedali ten sam produkt drożej. I banki, które przez dekadę będą otrzymywać dopłaty do odsetek — pewny, gwarantowany przez państwo strumień pieniędzy. Płacą za to wszyscy pozostali: kupujący bez dopłaty, którzy obudzili się na droższym rynku, najemcy, na których wyższe ceny przerzucają się w czynszach, i podatnicy, z których podatków finansowana jest cała operacja.

Skalę absurdu widać, gdy zestawić to z tym, co państwo buduje samo. W 2024 r. oddano do użytkowania 199,9 tys. mieszkań — z czego deweloperzy 124,3 tys., a mieszkania spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe razem wzięte to 5,8 tys., czyli 2,9% całości (GUS, Budownictwo mieszkaniowe 2024). Publicznych pieniędzy nie brakuje na dopłaty do zakupów — brakuje ich tam, gdzie powstawałby zasób dostępny dla ludzi, których na kredyt nie stać w ogóle.

Co proponuje Razem

Program Razem nazywa tę praktykę po imieniu — w diagnozie otwierającej rozdział o mieszkaniach czytamy, że „deweloperzy notują obsceniczne zyski, banki tuczą się na publicznych dotacjach" — i zapowiada jej zakończenie:

Powstrzymamy próby wyprowadzania środków z budżetu państwa do banków i deweloperów, realizowane pod pozorem dopłat do kredytów, ulg kredytowych czy przywilejów dla funduszy w ramach inwestycji typu REIT.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl

Koniec dopłat do kredytów, ulg kredytowych i przywilejów dla REIT-ów — publiczne pieniądze przestają pompować ceny i marże.
Zamiast tego 1% PKB rocznie na budowę mieszkań na wynajem przez samorządy i spółdzielnie lokatorskie — pieniądze idą w podaż, nie w popyt.
To, co zbudowane za publiczne środki, zostaje w zasobie publicznym — bez prywatyzacji mieszkań komunalnych i społecznych.

Jak miałby działać publiczny program budowy i skąd wziąć na niego środki, rozpisujemy tu: Mieszkanie prawem, nie towarem — 1% PKB na mieszkania.

Dopłaty do popytu to jedna strona spekulacyjnej machiny; druga to skupowanie mieszkań jako lokaty kapitału. O podatku antyspekulacyjnym i opodatkowaniu pustostanów piszemy w tekście: Podatek od trzeciego mieszkania i od pustostanów.

Dlaczego „betonowe złoto" opłaca się bardziej niż praca i jak system podatkowy premiuje spekulację — o tym w siostrzanym serwisie: Podatek od trzeciego mieszkania — koniec „betonowego złota".

Eksperyment za 37,8 mld zł

Dlaczego dopłata do kredytu podnosi cenę

Co proponuje Razem

Źródła i dalsza lektura