Gmina, która sprzedaje mieszkanie komunalne za ułamek jego wartości, pozbywa się go raz na zawsze. Nowego w tym miejscu zwykle nie buduje — i dlatego dziś, po trzech dekadach wyprzedaży, na najem lokalu od gminy czeka w Polsce 119,4 tys. gospodarstw domowych, a zasób komunalny kurczy się z roku na rok. Razem chce ten proces zatrzymać: mieszkania zbudowane i utrzymane za publiczne pieniądze mają zostać w rękach publicznych — samorządów i spółdzielni lokatorskich.
Jak stopniał zasób
Prywatyzacja mieszkań publicznych była jednym z filarów transformacji po 1989 r. — lokatorzy mogli wykupić mieszkanie „za kilka procent jego wartości", jak wprost opisuje to rządowy raport o stanie mieszkalnictwa. Skutki widać w statystyce:
| Rok | Mieszkania komunalne (własność gmin) | Źródło |
|---|---|---|
| 2011 | ok. 1,09 mln | raport MR „Stan mieszkalnictwa w Polsce" |
| 2015 | ok. 0,89 mln | raport MR „Stan mieszkalnictwa w Polsce" |
| 2018 | ok. 0,84 mln | raport MR „Stan mieszkalnictwa w Polsce" |
| 2024 | 755,7 tys. | GUS, „Gospodarka mieszkaniowa w 2024 r." |
W ciągu zaledwie trzynastu lat ubyła jedna trzecia zasobu. Sam proces trwa nadal: tylko w latach 2023–2024 gminy sprzedały osobom fizycznym 23,7 tys. mieszkań. Po drugiej stronie tej samej statystyki stoi kolejka: na koniec 2024 r. na najem lokalu z zasobu gminy czekało 119,4 tys. gospodarstw domowych, z czego 65,3 tys. na najem socjalny — w tym prawie 36 tys. rodzin z wyrokami eksmisyjnymi, którym gmina ma prawny obowiązek wskazać dach nad głową.
Nowe budownictwo tej dziury nie łata. Mieszkania komunalne, społeczne (TBS/SIM) i zakładowe stanowiły w 2019 r. 2,2% wszystkich nowo oddanych mieszkań — resztę rynku obsługują deweloperzy i budownictwo indywidualne, czyli segmenty, w których tani, stabilny najem po prostu nie powstaje.
Groszowa sprzedaż: bonifikaty 90, 95, 99 procent
Podstawą wyprzedaży jest art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala radzie gminy udzielić bonifikaty od ceny mieszkania sprzedawanego najemcy. Ustawa nie wyznacza górnej granicy — i samorządy z tej swobody korzystały. Najwyższa Izba Kontroli, badając sprzedaż lokali komunalnych w 20 gminach w latach 2016–2021, policzyła, że ponad połowę mieszkań sprzedano z bonifikatą 90% lub wyższą, około jednej trzeciej — z bonifikatą 95%, a w Stalowej Woli 149 ze 151 lokali poszło z upustem 99%. Skontrolowane gminy uzyskały ze sprzedaży łącznie ponad 35 mln zł — zaledwie 14% wartości oszacowanej przez rzeczoznawców.
Dla budżetu gminy taka transakcja oznacza podwójną stratę. Majątek budowany i remontowany ze wspólnych pieniędzy przechodzi w prywatne ręce za ułamek wartości, a wraz z nim znikają czynsze, które przez dekady zasilałyby utrzymanie i rozwój zasobu. Potem mechanizm się domyka: im mniej mieszkań, tym dłuższa kolejka oczekujących; im dłuższa kolejka i wyższe koszty utrzymania starzejących się budynków, tym większa pokusa, by sprzedać kolejne lokale i „zdjąć problem z głowy". Każdy obrót tej spirali zostawia gminę z mniejszym zasobem i tą samą — albo większą — listą potrzebujących.
Da się inaczej: Wiedeń
Wiedeń przez sto lat robił dokładnie odwrotnie: budował i nie sprzedawał. Miasto ma dziś 220 tys. własnych mieszkań gminnych, a kolejne 200 tys. mieszkań spółdzielczych powstało z miejskimi subsydiami — łącznie w mieszkaniach subsydiowanych żyje około połowa wiedeńczyków. Duży publiczny zasób działa tam jak kotwica dla całego rynku: skoro pół miasta płaci regulowany czynsz, prywatni właściciele nie mogą windować stawek w nieskończoność.
Co proponuje Razem
Przeznaczymy z budżetu centralnego 1% PKB na program budowy mieszkań na wynajem przez samorządy oraz spółdzielnie lokatorskie. Skończymy z prywatyzacją mieszkań komunalnych i społecznych — to, co zbudowane za publiczne środki, pozostanie w zasobie publicznym.— Deklaracja programowa Partii Razem (2025), rozdz. „Prawo do mieszkania”, partiarazem.pl
- Koniec prywatyzacji mieszkań komunalnych i społecznych — zasób publiczny przestaje być towarem na wyprzedaży.
- Budowa nowego zasobu przez samorządy i spółdzielnie lokatorskie, finansowana z budżetu centralnego kwotą 1% PKB rocznie.
- Co publiczne, zostaje publiczne — mieszkania zbudowane za wspólne pieniądze służą kolejnym pokoleniom lokatorów, a czynsze wracają do systemu zamiast znikać razem ze sprzedanym majątkiem.
Skąd wziąć nowy zasób i ile realnie znaczy 1% PKB rocznie — rozkładamy na czynniki pierwsze tutaj: Mieszkanie prawem, nie towarem — 1% PKB na mieszkania.
Zanim nowe osiedla powstaną, gminy mogą sięgnąć po istniejące pustostany — o tym, jak działają publiczni pośrednicy najmu, piszemy osobno: Publiczni pośrednicy najmu.
Ta sama logika obowiązuje w całym programie Razem: usług publicznych nie oddaje się rynkowi kawałek po kawałku. Jak wygląda cofnięcie prywatyzacji w ochronie zdrowia, opisuje siostrzany serwis: Albo publiczne, albo prywatne — jak Razem odcina drenaż.
Źródła i dalsza lektura
- GUS — „Mieszkaniowy zasób gmin w 2024 r. — wyniki wstępne” (PDF)
- Partia Razem — „Prawo do mieszkania" (deklaracja programowa 2025)
- GUS — „Gospodarka mieszkaniowa w 2024 r." (informacja sygnalna, 16.09.2025): zasób gmin 755,7 tys., sprzedaż, oczekujący
- NIK — „Systemowe błędy w prywatyzacji mieszkań komunalnych" (kontrola sprzedaży lokali w latach 2016–2021)
- Ministerstwo Rozwoju — „Stan mieszkalnictwa w Polsce" (raport, marzec 2020): zasób komunalny 2011–2018, udział budownictwa komunalnego
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 68 (bonifikaty) — ISAP
- Miasto Wiedeń — Social Housing in Vienna (socialhousing.wien): 220 tys. mieszkań gminnych, 200 tys. spółdzielczych, ok. 50% mieszkańców
- Krytyka Polityczna — „Cicha prywatyzacja mieszkalnictwa komunalnego w Polsce"